Comprar una vivienda sobre plano es una de las decisiones más ilusionantes (y también más analizadas) de quien busca estrenar hogar en Murcia. Eliges tu casa antes de que esté terminada, a menudo con mejor precio y con margen para personalizar acabados, a cambio de esperar a la entrega. La clave para hacerlo con tranquilidad es entender bien las fases del proceso, qué firmas en cada momento y, sobre todo, cómo quedan protegidas por ley las cantidades que vas entregando antes de tener las llaves.
En Vivendo llevamos más de 30 años promoviendo obra nueva en Murcia, así que en esta guía te explicamos, paso a paso y con los pies en el suelo, todo lo que deberías saber antes de firmar.
Qué significa comprar sobre plano
Comprar sobre plano es adquirir una vivienda que aún no está construida o está en obras, a partir de los planos, la memoria de calidades y las infografías del proyecto. Formalizas la compra antes de que el edificio esté finalizado y vas realizando pagos aplazados durante la construcción, hasta la escritura final ante notario el día de la entrega.
No hay que confundirlo con la obra nueva terminada (llave en mano), donde la vivienda ya está construida y solo resta escriturar.
Ventajas y riesgos que conviene sopesar
Como toda decisión importante, tiene dos caras. Verlas con claridad te ayuda a decidir mejor.
| Ventajas | A tener en cuenta |
|---|---|
| Mejor precio de lanzamiento frente a fases posteriores | Hay que esperar a la entrega (plazos de construcción) |
| Pagos escalonados durante la obra, no todo de golpe | Las cantidades a cuenta deben estar siempre garantizadas |
| Personalización de acabados y, a veces, de distribución | Conviene revisar bien contrato y memoria de calidades |
| Vivienda a estrenar, eficiente y con garantías de obra nueva | Elegir promotor solvente y con trayectoria es esencial |
| Tiempo para organizar la financiación hipotecaria | El precio no suele incluir IVA ni gastos (presupuéstalos) |
El mayor riesgo histórico —que el promotor no entregara la vivienda y el comprador perdiera su dinero— es precisamente el que la ley obliga hoy a cubrir con aval o seguro, como verás más abajo.
Las fases del proceso, paso a paso
Aunque cada promoción tiene sus matices, el recorrido habitual es este:
| Fase | Qué ocurre | Qué firmas / pagas |
|---|---|---|
| 1. Reserva | Eliges vivienda y la retiras del mercado | Documento de reserva + señal (importe reducido) |
| 2. Contrato de compraventa | Se fijan precio, vivienda, calidades y plazos | Contrato privado + entrega a cuenta (arras) |
| 3. Pagos aplazados | Aportaciones durante la construcción | Pagos según calendario pactado |
| 4. Gestión de hipoteca | Tasación y aprobación con tu banco | Documentación; sin coste del préstamo aún |
| 5. Entrega y escritura | Fin de obra, licencia y llaves | Escritura ante notario + resto del precio |
Entre la fase 2 y la 5 es donde entran en juego las garantías legales de tu dinero. Vamos con ello.
Contrato de reserva y arras: qué estás firmando
Estos dos conceptos se confunden a menudo, pero no son lo mismo:
- Documento de reserva: formaliza tu interés y retira la vivienda del mercado a cambio de una señal. Es el primer paso, previo al contrato.
- Arras: cantidad que se entrega a cuenta del precio al firmar el contrato de compraventa. En España, salvo pacto distinto, las arras más habituales son las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas (verificar el tipo concreto en tu contrato).
Consejo: lee siempre qué tipo de arras firmas. No es igual una señal de reserva que unas arras penitenciales, y las consecuencias económicas de echarse atrás son distintas.
Lo más importante: las garantías legales de tus pagos a cuenta
Aquí está el corazón de la compra sobre plano y la parte que más tranquilidad debe darte. En España, todas las cantidades que entregas antes de recibir la vivienda están protegidas por ley.
La norma de referencia vigente es la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en la redacción dada por la Ley 20/2015. Esta disposición sustituyó a la antigua Ley 57/1968, derogada con efectos desde el 1 de enero de 2016 (verificar vigencia y posibles actualizaciones en sep-2026).
¿Qué obliga la ley al promotor?
- Garantizar la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta (incluidos impuestos) más el interés legal del dinero, desde que obtiene la licencia de edificación.
- Hacerlo mediante aval solidario de una entidad de crédito o seguro de caución con una aseguradora autorizada en España.
- Ingresar esas cantidades en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo del promotor, de la que solo puede disponer para la construcción de las viviendas.
| Garantía legal | Qué cubre |
|---|---|
| Aval o seguro de caución | Devolución de todo lo entregado + interés legal si no se entrega la vivienda |
| Cuenta especial | Tu dinero separado y destinado solo a esa obra |
| Entrega a cuenta con impuestos | La garantía incluye también el IVA pagado a cuenta |
En la práctica, esto significa que si la obra no llegara a buen término, tienes derecho a recuperar tu dinero. Por eso es tan relevante exigir siempre el documento de aval o el certificado de seguro individualizado a tu nombre.
Plazos de entrega
El contrato debe fijar la fecha prevista de entrega. Es normal que se exprese con un margen (por ejemplo, un trimestre o semestre estimado) y que se contemplen causas justificadas de demora. Revisa qué ocurre si el plazo se incumple y cómo se articula tu derecho a la devolución de lo entregado conforme a la LOE (verificar condiciones concretas en tu contrato).
Consejos antes de firmar
- Comprueba la solvencia y trayectoria del promotor. Una empresa consolidada es tu mejor garantía.
- Exige el aval o seguro de caución individualizado a tu nombre por cada pago.
- Verifica la cuenta especial donde ingresas las cantidades.
- Lee la memoria de calidades y que coincida con lo prometido.
- Define el tipo de arras y las consecuencias de desistir.
- Presupuesta IVA y gastos: en obra nueva en Murcia se aplica 10% de IVA + 1,5% de AJD (Ley 3/2025 de la Región de Murcia) (orientativo; verificar).
- Conserva por escrito todo plazo, calidad o mejora acordada.
Compra sobre plano con la tranquilidad de una promotora con +30 años
En Vivendo sabemos que confiar tu dinero antes de tener las llaves exige garantías reales. Por eso trabajamos con todas las coberturas legales y la transparencia que da más de tres décadas construyendo en Murcia.
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¿Tienes dudas sobre fases, arras o garantías? Contacta con nosotros y te acompañamos en cada paso. Y antes de dar el salto, calcula bien tu presupuesto con nuestra guía de gastos e impuestos de la obra nueva en Murcia.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar una vivienda sobre plano?
Sí, siempre que el promotor cumpla la ley. La LOE obliga a garantizar con aval o seguro de caución todas las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal, e ingresarlas en una cuenta especial. Exige siempre ese documento a tu nombre.
¿Qué pasa con mi dinero si la vivienda no se entrega?
Tienes derecho a recuperar todas las cantidades entregadas (incluidos impuestos) más el interés legal, gracias al aval o seguro obligatorio previsto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 (LOE).
¿Qué diferencia hay entre reserva y arras?
La reserva retira la vivienda del mercado con una señal previa al contrato. Las arras son la cantidad que entregas a cuenta del precio al firmar el contrato de compraventa; lo más habitual son las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil).
¿Cuánto IVA pago en una vivienda de obra nueva en Murcia?
En obra nueva se aplica el 10% de IVA más el 1,5% de AJD en la Región de Murcia (Ley 3/2025). Conviene presupuestarlo aparte del precio de la vivienda (orientativo; verificar).